みなさん、こんにちは！
前回は、住まいづくりを上手に進めてゆくのには、どのような手順で進めれば良いのか。というお話をしました。
今日はその「住まいづくりのはじめに～住宅ローン金利のはなし～①」に続き、その②をお送りします。
住まいづくりのはじめに～住宅ローン金利のはなし～②
ゼ口金利の時代
住まいづくりを進めるのに、手持ちの資金で建てようとするのであれば、計算をしなくても住宅資金力は自明なことです。でも、多くの人が住宅ローンを組み、返済してゆくことで住宅を取得しています。つまり、住宅ローンを抜きに住宅資金力を検討することはできません。そして、住宅ローンの要は、金利であることに尽きます。
また、住宅ローン金利の現状を知ると、たとえ資金を持っていても、とりあえず住宅ローンを組む方が得策です。その前提となる、住宅ローン金利の変遷をご覧ください。
これらのデータは、独立行政法人住宅金融支援機構が毎月公表している金利を、年間で平均してグラフ化したものです。一目で、住宅ローン金利が下がり続けてきたことが分かります。
住宅ローン金利は、長期金利に連動していて、その長期金利は10年国債の利回りによって決まります。
総じて金利が低いのは、好景気ではなくデフレ傾向にあると考えられ、景気を向上させるため、アベノミクスの中で始まった日銀のマイナス金利政策も継続されています。大きな金額を借り入れる住宅ローンだけの視点から見ると、まさに買い時であるといえます。
住宅ローン返済
まずは、この低金利を実感してみるために、試算をしてみましょう。住宅ローン1000万円あたりの、返済を計算してみます。金利1.1%、元利均等、返済期間35年の設定です。
この毎月返済額28,700円は、頭に入れておいてください。返済総額を見ると、借り入れた金額より200万円余分に返済しなければなりません。これが単純な利息=金利負担分です。
この中で、当初10年分の金利負担額を計算してみると次のようになります。
35年分の利息200万円のうち、ほぼ半額の97万円を、当初10年間で負担しているということです。
返済額を定にするという一般的な元利金等方式のローンでは、利息の負担分が多いのです。
ここで忘れていけないのは、景気対策のための住宅ローン減税です。毎年末に残されている住宅ローン残高の1%が減税されます。住宅ローンの実行時期や所得等によっても差がありますが、返済表から単純に計算すると、866,000円です。
97万円の利息を払って、87万円の減税が行われるのですから、実質負担分は10万円ということになります。さらに、消費増税対策としてローン減税が13年に延長され、コロナ禍による経済支援で期間延長の調整がおこなわれています。
これ以上住宅ローン金利が下がれば、減税額の方が増えてしまいます。金利が下限であるか、あるいは住宅ローン減税が見直されるであろうことが想定できると思います。
これほど有利な条件は、これまでにも考えられないほどです。その差がどれほどのものであるかを、さらに過去の金利で実感してみましょう。
金利の差を実感
たとえば、前述の住宅ローン金利の変遷から、これまでの通年の金利平均を算出すると、3.68%となります。平均ですから決して高い金利ではなく、ちょうど10年前に住宅取得した人の金利にも相当します。
同条件での1000万円あたりの返済額を計算すると次のようになります。
毎月の返済額の差は13,682円ですが、返済総額は780万円にもなり、580万円も余分に返済しなければなりません。
さらに、ちょうど今頃、住宅ローンを完済するであろう人の条件で考えてみましょう。当時は現在のように35年の長期ではなく、30年の住宅ローンが一般的でした。金利も5.23%でした。
そうです、借入金のほぼ倍額を返済して、ようやく完済されるということです。返済期聞が35年となれば、さらに金額が増えます。当然、賢い人は安い金利でローンの組替えを行なって負担軽減を図っていると思われますが、金利意識が薄ければ、そのまま返済して、ようやく完済した人も少なくないはずです。
「住まいづくりのはじめに～住宅ローン金利のはなし～③」へ続く…
出典：住まい文化研究会「おうちのはなし」
